辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。通訊員王時(shí)威 攝

不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢(xún)服務(wù)。通訊員王時(shí)威 攝

不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢(xún)服務(wù)。通訊員王時(shí)威 攝

荊楚網(wǎng)（湖北日?qǐng)?bào)網(wǎng)）訊（記者王焱堯 通訊員王時(shí)威）“76個(gè)小區(qū)住戶(hù)辦證的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，已組織專(zhuān)家進(jìn)行了認(rèn)定，并于上周正式通過(guò)了司法部門(mén)的合法性審查，這意味著歷時(shí)三年的國(guó)有建設(shè)用地上辦證問(wèn)題，取得突破性進(jìn)展。”5月6日，鄂州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任肖輝說(shuō)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，納入本次解決的“問(wèn)題房”主要為鄂州市國(guó)有建設(shè)用地上有土地證無(wú)房產(chǎn)證和無(wú)土地證、無(wú)房產(chǎn)證的房屋。該類(lèi)歷史遺留問(wèn)題共涉及76個(gè)小區(qū)，422棟房屋、37970套房屋。

困局：76個(gè)小區(qū)無(wú)法辦證

“我是花湖金橋港灣二期住戶(hù)，入住6年了不能辦證”“我是銀海龍城居民，入住三年不能辦證”“我是葛店凱樂(lè)花園業(yè)主，入住7年了不能辦證”……面對(duì)居高不下“問(wèn)題房”的投訴，肖輝說(shuō)，該市多措并舉，分類(lèi)實(shí)施來(lái)解決房地產(chǎn)領(lǐng)域歷史遺留問(wèn)題。

據(jù)介紹，鄂州市自2016年3月實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以來(lái)，先后解決了12876戶(hù)國(guó)有建設(shè)用地上有房產(chǎn)證無(wú)土地證的歷史遺留登記問(wèn)題。但還有部分國(guó)有建設(shè)用地上有土地證無(wú)房產(chǎn)證和無(wú)土地證無(wú)房產(chǎn)證的歷史遺留登記問(wèn)題尚未解決。

鑒于此，2020年，鄂州市組成專(zhuān)班，采取“不漏一棟、不漏一套”的辦法，逐個(gè)小區(qū)、逐棟房屋調(diào)查摸底，基本摸清了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史遺留問(wèn)題的基本情況及無(wú)法辦證原因。

通過(guò)調(diào)查，鄂州市目前國(guó)有建設(shè)用地上有土地證無(wú)房產(chǎn)證和無(wú)土地證無(wú)房產(chǎn)證的房屋尚未解決的不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，共計(jì)76宗地422棟房屋37970套。

現(xiàn)狀：主城“問(wèn)題房屋”占七成

肖輝說(shuō)，當(dāng)下的“問(wèn)題房”，從未辦證區(qū)域布局來(lái)看，主城區(qū)占比七成，從未辦證類(lèi)型來(lái)看，未通過(guò)竣工驗(yàn)收備案占比超四成，這跟區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度有關(guān)，也跟辦證久拖成疾有關(guān)。

按“問(wèn)題房”分布區(qū)域來(lái)看，主城區(qū)50宗地251棟房屋26570套，約占70％；花湖16宗地117棟房屋5005套，約占13.2％;葛店6宗地25棟房屋3310套，約占8.7％；華容區(qū)4宗地29棟房屋3085套，約占8.1％。

按“問(wèn)題房”未辦證類(lèi)型來(lái)看，未通過(guò)竣工驗(yàn)收備案的24宗地184棟房屋16667套，約占43.9％；未通過(guò)規(guī)劃許可或規(guī)劃核實(shí)的18宗地159棟房屋14413套，約占38％；被司法查封的6宗地23棟房屋3508套，約占9.2％；其他諸如開(kāi)發(fā)建設(shè)主體擅自改變土地用途、欠繳土地出讓價(jià)款等，約占8.9％。

解剖：違規(guī)開(kāi)發(fā)，監(jiān)管不力

肖輝坦承，鄂州市存在部分房屋無(wú)法辦證的根本原因是房屋不具備辦證條件，成因比較復(fù)雜，有開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違法違規(guī)的問(wèn)題，有相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力的問(wèn)題，也有法律法規(guī)不完善的問(wèn)題。

肖輝說(shuō)，由于歷史上“未批先建"造成的辦證難題，涉及自然資源和規(guī)劃、住建、人防、稅務(wù)等多部門(mén)職責(zé)，多個(gè)環(huán)節(jié)，一般為未辦理用地審批、規(guī)劃報(bào)建、竣工及消防驗(yàn)收等手續(xù)。

法院查封也是辦證難的一個(gè)方面。一些住房涉及經(jīng)濟(jì)糾紛被抵押或查封，需在解除法律限制后才能為業(yè)主辦證，如有的房屋存在一房多賣(mài)等原因，造成產(chǎn)權(quán)不明晰或權(quán)屬爭(zhēng)議;有的項(xiàng)目因建設(shè)主體的債權(quán)債務(wù)糾紛等，土地或房屋被抵押給購(gòu)房人以外的其他主體，或被法院查封。

此外，少數(shù)項(xiàng)目涉及欠繳土地出讓金、規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)及罰款未繳等；部分經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房手續(xù)不齊全、不規(guī)范；建設(shè)主體不配合履行登記義務(wù)或已宣告破產(chǎn)、被注銷(xiāo)或被注銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等，也是導(dǎo)致群眾無(wú)法辦證的原因。

“通過(guò)調(diào)查，鄂州市76個(gè)小區(qū)無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)小區(qū)的本地開(kāi)發(fā)商占90％?！毙ぽx說(shuō)，這些本地開(kāi)發(fā)商有的因經(jīng)濟(jì)原因無(wú)法繳納相關(guān)費(fèi)用；有的“賴(lài)賬”不愿繳納；更多的是想多賺錢(qián)，利益最大化。

憤怒的是，一些開(kāi)發(fā)主體存在主觀故意違法違規(guī)，比如某小區(qū)地質(zhì)是堅(jiān)硬的巖石層，開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本，地下室未按規(guī)劃許可建設(shè)；某開(kāi)發(fā)商房屋已銷(xiāo)售完，后期房屋驗(yàn)收應(yīng)繳納的稅費(fèi)拖欠不交，導(dǎo)致房屋不能辦理竣工驗(yàn)收。

不動(dòng)產(chǎn)登記志愿服務(wù)。通訊員王時(shí)威 攝

破局：創(chuàng)新舉措，分類(lèi)處理

肖輝說(shuō)，為切實(shí)保障購(gòu)房人合法權(quán)益，有效化解房地產(chǎn)領(lǐng)域各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，保障人民群眾合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定，鄂州市對(duì)解決歷史遺留“問(wèn)題房”高度重視。

當(dāng)前，鄂州市已廣泛征集各轄區(qū)政府、市發(fā)改委、住建局、稅務(wù)、城管局等多個(gè)部門(mén)意見(jiàn)，并對(duì)不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留的項(xiàng)目進(jìn)行甄別，并明確申請(qǐng)辦證主體，進(jìn)行實(shí)施分類(lèi)處理。

肖輝說(shuō)，充分考慮歷史、現(xiàn)狀和政策法規(guī)逐步完善的過(guò)程，結(jié)合鄂州市實(shí)際情況，客觀公正處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，既是民生善舉，也是化解社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的重大舉措。

肖輝說(shuō)，解決鄂州市國(guó)有建設(shè)用地上歷史遺留的辦證難題，鄂州市政府常務(wù)會(huì)上先后進(jìn)行了兩次討論。下一步，鄂州市將從土地權(quán)屬來(lái)源不清的、缺乏相關(guān)規(guī)劃手續(xù)的、測(cè)繪問(wèn)題影響不動(dòng)產(chǎn)登記的、因企業(yè)改制影響登記的等方面入手，徹底解決困擾3.79萬(wàn)住戶(hù)或居民“辦證”疑難。